Die größten Fehler beim Hauskauf - und wie sich diese Fehler vermeiden lassen

Die eigene Immobilie ist der Wunschtraum von über 50% aller Mieter, aber dieser Traum kann schnell zum Albtraum werden, wenn wesentliche Faktoren nicht beachtet werden. Hier möchte ich mal auf einige dieser Punkte eingehen, die bei sorgfältiger Planung vermieden werden können.

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie fallen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten an. Das sind je nach Bundesland bis zu 6,5% Grunderwerbssteuer, ca. 2% für Notar und Grundbuch und ggf. auch noch eine Maklercourtage die auch noch einmal mit teilweise mehr als 7 % in Rechnung gestellt wird. Wenn dann auch noch die vorhandenen Möbel nicht in die Räumlichkeiten der neuen Immobilie passen, geht das nochmals ins Geld. Auch eine neue Küche wird häufig benötigt. Und der Umzug? Kann ich das wirklich alleine machen oder muss da eine Spedition beauftragt werden?

Renovierung & Modernisierung

Auch bei den kleineren Renovierungen wie Bodenbeläge und Tapeten sollte man sich nicht überschätzen. Wer noch nie tapeziert  oder Laminat verlegt hat, sollte besser vorher jemanden fragen, der sich damit auskennt. Hier können häufig Familie und Freunde helfen um Kosten zu sparen. Aber bitte nicht überschätzen: die müssen dann auch wirklich das ein oder andere Wochenende zum helfen erscheinen!

Noch wichtiger (und riskanter) ist die technische Ausstattung der Immobilie. Selbst bei einem erst 15 Jahre alten Haus, sollte die Heizung vorher von einem Fachmann geprüft werden. Wenn das Haus älter ist, muss auch auf die Leitungen (Elektro, Wasser usw.) geachtet werden. Bei einem Haus aus den 60-er Jahren kann selbst der simple Austausch eines Wasserhahns in eine kleine Katastrophe führen. Das Ding ist fest gerostet, beim Ausbau reißt ein Stück der Leitung ab, beim freilegen der Leitung wird es dann meist leider nicht besser, denn die ist genauso alt.

Und wenn bei der Besichtung der Immobilie noch Mobiliar vorhanden war, wie sieht es dahinter aus? Nicht selten finden sich hinter den Möbeln (Einbauküche!) dann Schimmelschäden die über die Jahre nicht nur oberflächlich sind, sondern schon tief in den Putz eingezogen sind. All das lässt sich vermeiden, wenn vorher entsprechende Fachleute zu Rat gezogen werden.

Regelmäßige Wohnnebenkosten

Neben den „Einmalkosten“ beim Kauf gilt es auch auf die regelmäßig anfallenden laufenden Kosten zu achten. Als Eigentümer muss man nicht nur Strom und Gas (bei Ölheizung müssen hierfür Rücklagen gebildet werden) selber bezahlt werden, auch Wasser und Abwasser kosten Geld, die Müllabfur muss bezahlt werden und eine Wohngebäudeversicherung ist Pflicht für die Finanzierung. Die Hausrat- und Haftpflichtversicherung gehören ebenso auf den Prüfstand. Verlängern sich die Wege zur Arbeit, zum Einkaufen oder zur Schule, kostet auch das Geld.

Im Idealfall können die Heizkosten sogar sinken. Ab Baujahr 1996 gilt die erste Energieeinsparverordnung und wer vorher auf 70 m2 in einem nicht sanierten Gebäude aus den 50-er oder 60-er Jahren zur Miete gewohnt hat, zahlt zukünftig für die Heizung bei 100 m2 vielleicht sogar etwas weniger als bisher. Aber je älter das Haus, desto höher die Heizkosten!

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Einen Sonderfall stellen Eigentumswohnungen dar. Hier gibt es ein so genanntes „Wohngeld“. Für das Wohngeld legt die „Eigentümergemeinschaft“ in der Regel über eine Hausverwaltung, einen monatlichen Betrag fest, der für Kosten und Rücklagen anfällt. Hier muss geprüft werden, welche Beträge hierin enthalten sind, ob es bereits eine „Instandhaltungsrücklage“ gibt und ob zukünftig für anstehende Reparaturen mit „Sonderumalgen“ also zusätzlichen Einmalzahlungen zu rechnen ist. Auskunft hierüber geben hier die Protokolle der „Eigentümerversammlung“ und die jährliche Wohngeldabrechnung.

Wiederverkaufswert

Langfristig betrachtet, sollte auch der Wiederverkaufswert beachtet werden. Wenn die Immobilie aus beruflichen oder familiären Gründen (Familienzuwachs oder das Haus wird zu groß weil die Kinder ausziehen) oder aus Altrersgründen verkauft oder vermietet werden soll, muss auch ein Markt dafür vorhanden sein. Trägt eine zukünftige Miete die Darlehensrate? Gibt es überhaupt in der Region einen langfristigen Markt für Mieter oder Käufer in dieser Preisklasse?

Bei einem Kauf sollte der Kaufpreis in der Regel dem aktuellen Marktwert entsprechen. Aber wie sieht die Prognose für die nächsten 10 bis 20 Jahre aus? Handelt es sich um eine Wachstumsregion, wäre das gut. Wenn aber immer mehr Menschen aus der Region weg ziehen, werden die Preise in der Zukunft eher fallen.