Güterstand und Immobilienkauf-/Finanzierung

Vor- & Nachteile

Über 80 % der Ehen in Deutschland werden ohne separaten Ehevertrag geschlossen, damit tritt automatisch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft in Kraft. Das bedeutet, dass alle “Geschäfte des Alltags” auch von einem Ehegatten alleine auch im Auftrag des anderen Ehepartners geschlossen werden. Damit gehen dann auch alle Besitztümer der “Alltagsgeschäfte” in das gemeinsame Eigentum über.

Kein Alltaggeschäft

Da ein Immobilienkauf kein “Alltagsgeschäft” ist, müssen hier beide Ehepartner den Kaufvertrag und die Finanzierung unterschreiben, damit gemeinsames Eigentum zur ideellen Hälfte entsteht. Wenn ein Ehepartner alleine kaufen und finanzieren möchte, ist hierzu die Zustimmung des anderen Ehepartners nach § 1365 BGB erforderlich.

Wenn beide Ehepartner gemeinsam kaufen, aber nur ein Ehepartner alleine finanzieren oder kaufen möchte, kann es kompliziert werden. Hierzu haben die Banken unterschiedliche Auffassungen. Ob und unter welchen Voraussetzungen das möglich ist. Diese Fragestellung sollte unbedingt vorher geklärt werden. Hierzu stehen Ihnen unsere Finanzierungsexperten gerne zur Verfügung.

Gütertrennung

In etwa 10 bis 20 % der Ehen gibt es eine Gütertrennung. Hierzu wird bei der Eheschließung oder zu einem späteren Zeitpunkt ein separater notarieller Ehevertrag geschlossen. In dem wird gereglt, wer welche Vermögenswerte in die Ehe einbringt und zum Alleineigentum behält. Wie ein Zugewinn während der Ehe aufgeteilt wird und welche Regelungen für eine evt. spätere Ehescheidung getroffen werden.

Grundsätzlich gelten bezüglich Immobilienkauf und Finanzierung die gleichen Regelungen wie bei der Zugewinngemeinschaft, bis auf dass keine Zustimmung nach § 1365 BGB erforderlich ist. Aber auch hier sollte bei “Mischkonstellationen” im Vorwege der Rat unserer Finanzierungsexperten eingeholt werden.

Gütergemeinschaft

Der seltenste Güterstand in Deutschland ist die Gütergemeinschaft. Auch hier ist eine separate notarielle Vereinbarung erforderlich. Diese ist allerdings so aufwendig, dass selbst viele Notare von diesem Güterstand abraten. Deshalb hier nur der Hinweis: in solchen Fällen, sofern sie den überhaupt vorkommen, unbedingt vorher den Rat unserer Finanzierungsexperten einholen.

Ferner ist in allen o. g. Fällen zu beachten, ob ein Kauf “zur ideellen Hälfte” oder als GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) erfolgt. Im Normalfall wird der Kauf “zur ideellen Hälfte” erfolgen. Das bedeutet, dass beide Partner so zu behandeln sind wie ein alleiniger Eigentümer, nur eben gemeinsam. Sollte ein Partner versterben oder aus anderen Gründen nicht “greifbar” sein, haftet der verbleibende Partner wie ein Alleineigentümer. Er kann also nicht sagen, ihm gehöre nur die rechte oder linke Hälfte des Hauses oder nur das halbe Darlehen sondern er ist für die Unterhaltung des ganzen Hauses und für die Bedienung des gesamten Darlehens verantwortlich.

GbR

Ein Erwerb als GbR ist nicht zu empfehlen. Da die GbR keine Gesellschaftsform mit festen Formvorschriften ist, kann ein GbR Vertrag jederzeit beliebig und privat geändert werden, ohne dass es irgendwelcher Genehmigungen bedarf. Das wirft bei den Banken natürlich Bedenken auf, da diese keinen Zugriff auf spätere Änderungen der GbR Verträge haben. Auch die Gesellschafter der GbR (in diesem Fall die Eheleute oder Lebenspartner) stehen im Streitfalle unter der Beweislast, welche Vereinbarung denn die aktuell gültige ist.

Um es auf einen einfachen Punkt zu bringen: Ehe- oder Lebenspartner sollten für ein gemeinsames Großprojekt wie den Erwerb und die Finanzierung einer Immobilie so viel gegenseitiges Vertrauen aufbringen, dass sie zur “ideellen Hälfte” kaufen und gleichberechtigt gemeinsam finanzieren.

Sollten irgendwelche Argumente gegen einen gemeinsamen Kauf und eine gemeinsame Finanzierung sprechen, sollte dann auch nur einer von beiden alleine kaufen und finanzieren. Mischformen (siehe oben) sind möglichst zu vermeiden und falls dennoch gewünscht, vorher mit den Bankpartnern bzw. unseren Finanzierungsexperten abzustimmen. Daher lassen Sie sich jetzt bei UNS beraten, gerne vor Ort. Aber auch telefonisch sind wir für Sie erreichbar!!!

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