Neubau vs. Gebrauchtimmobilie das ist hier die Frage?

Vor- & Nachteile auch bezüglich der Finanzierung

Wer sich entschieden hat, zukünftig keine Miete zu zahlen steht erst einmal vor der Frage: Kaufen oder Bauen ?

Beides hat seine Vor- & Nachteile und es ist immer eine persönliche Entscheidung, was das richtige ist.

Bei der Gebrauchtimmobilie sehe ich sofort was ich bekomme, bei einem Neubau braucht es da schon mehr Vorstellungsvermögen, wie das ganze aussieht wenn es fertig ist.

Ein Kostenrisiko gibt es in beiden Fällen. Bei einer Gebrauchtimmobilie ist die Frage, wann fallen die ersten Reparaturen an? Auch wenn z. B. die Heizung heute technisch in Ordnung ist, kann sie in einem Jahr trotzdem kaputt gehen. Hier sollte also eine gewisse Liquidität vorhanden sein. Gerade zum Thema Heizung spielt das Baujahr eine wichtige Rolle. Im Jahr 1995/6 ist die erste effektive Energieeinsparverordnung (ENEV) in Kraft getreten.

Wer also ein Haus mit Baujahr vor 1995 kauft, sollte sehr genau auf den energetischen Standard achten, damit die böse Überraschung nicht in der ersten Heizkostenabrechnung lauert. In den Jahren nach 1996 wurde die Energieeinsparverordnung immer weiter verschärft. Hier sollte man einen höheren Kaufpreis, aber immer auch in das Verhältnis zu den gesparten monatlichen Kosten, setzen. Wenn die Heizkosten statt 100 € nur noch 60 € monatlich betragen, kann das alleine einen 30.000 € höheren Kaufpreis nicht erwirtschaften.

Neubau vs. Gebrauchtimmobilie

Beim Neubau lauert das Kostenrisiko in einer vollständigen Betrachtung der Gesamtkosten und der Baubeschreibung.

Hausanschlusskosten, Erdarbeiten, Außenanlagen, Malerarbeiten und Bodenbeläge und ggf. Mobiliar/Küche gilt es hier zu berücksichtigen. Auch die Baubeschreibung ist oft sehr knapp und Bedarf der genauen Analyse. Z. B. 6 Steckdosen im Wohnzimmer sind definitiv zu wenig. Alleine Internet, Fernseher, Stereoanlage, Telefon, Stehlampe sind schon 5 Steckdosen. Wenn ich jetzt auch noch einen Receiver, einen Toaster und einen Staubsauger habe, ist das schon zu viel/zu wenig.

Immer wieder gerne vergessen werden auch Außensteckdosen und ein Wasserhahn für den Garten. Alles nur Kleinigkeiten, aber in Summe kommen da schon mal ein paar 1.000 € zusammen. Auch die Erdarbeiten sollten sorgfältig geplant werden. Im Standard sind meisten nur 30 cm Bodenaustausch vorgesehen. Wenn mehr erforderlich ist, kostet auch das noch mal einige 1.000 €.

Kaufnebenkosten

Bei den Kaufnebenkosten gibt es ebenfalls erhebliche Unterschiede zwischen Neubau und Kauf. Beim Neubau wird die Grunderwerbssteuer in der Regel nur auf den Grundstückspreis fällig, beim Kauf auf den gesamten Kaufpreis. Da die Grunderwerbssteuer in den Bundesländern unterschiedlich ist (von 3,5 % bis 6,5 %) kann das schon mal richtig ins Geld gehen. Ferner ist beim Kauf auch noch häufig ein Makler zu bezahlen (zwischen 3,5 und 7 %). Zusammen mit den Notar- & Gerichtskosten sind das dann bei einem Kaufpreis von 200.000 €. Kaufnebenkosten gegenüber einem Grundstück wo es vielleicht nur 5.000 € sind.

Da viele Banken die Kaufnebenkosten gar nicht oder nur zu deutlich höheren Zinsen mit finanzieren, kann das entscheiden Einfluss auf die Finanzierung haben. Ferner besteht beim Neubau die Möglichkeit durch Eigenleistungen die Kosten zu reduzieren. Da Eigenleistung von den Banken wie Eigenkapital anerkannt wird und den Zinssatz senken kann.

Da die Bank aber auch immer die Baukosten mit einem späteren Wert der Immobilie ins Verhältnis setzt, sollte man den Wiederverkaufswert schon aus eigenem Interesse mit den Baukosten vergleichen. Wenn ich ein Grundstück für 10.000 € kaufen kann und darauf für 300.000 € ein Einfamilienhaus baue. Sollte der Bauherr sich selber kritisch fragen, ob er diese Kosten bei einem späteren Verkauf auch wieder erzielen kann.

Baukosten

Baukosten können sich z. B. durch energetische Maßnahmen erheblich verändern. Der heutige Mindeststandard liegt bereits weit über den Anforderungen der o. g. ENEV 1995/6. Wenn es jetzt ein KFW 55 oder ein Passivhaus werden soll, kommen Mehrkosten von mehreren 10.000 € auf den Mindeststandard dazu. Die 10.000 € müssen mit Zins und Tilgung bedient werden. Doch die reine Heizkostenersparnis wird in der Regel nicht wieder erwirtschaftet. Und der Marktwert beim Wiederverkauf ist häufig auch nicht um den Betrag der Mehrkosten höher.

Fazit: Zu einer guten Finanzierungsberatung gehört auch immer eine möglichst genaue Kostenanalyse und Abwägung von ggf. anfallenden Mehrkosten.

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